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11月核心城市房價小幅下調 “小陽春”難以再現

發布時間:2019-12-28  來源:中國網地產  編輯:Rui

摘要:2019年12月27日,中國社科院財經戰略研究院發布了《中國住房市場發展月度分析報告(201912)》。該報告由中國社科院財經戰略研究院鄒琳華住房大數據團隊在2019年11月緯房指數監測分析的基礎上,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究完成。作為研究方法創新,報告不再使用傳統分析方法,而以大數據挖掘作為主要分析手段。本期報告同時也是中國社科院國情調研重大項目“房地產調控政策及其效果”階段性成果。


總體看,核心城市房價繼續小幅下調,“小陽春”或難以再現。


2019年11月核心城市房價平穩回調,房價波動性進一步降低。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年11月,核心城市房價比上月下降了0.24%,比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來,核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比,核心城市房價的波動性顯著降低。


二手房成交量繼續回落至近三年平均值附近,成交量有所萎縮但并未降至冰點。2019年11月,10大重點城市二手住房成交量指數為138.39,比10月下降了8.62%,與2017年以來的二手房成交量指數月度平均值大體相等。可見,下半年二手房成交量雖然持續下降,但仍處于正常值區間。二手住房成交量還遠未進入有價無市的“冰凍區”。


機構:11月核心城市房價繼續小幅下調 “小陽春”或難以再現-中國網地產


十大城市二手住房成交量指數(2017年1月成交量=100)


制圖:中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組


隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低,2020年初房地產市場 “小陽春”現象或難以再度出現。


2019年初房價“小陽春”的出現,主要基于以下條件:一是2018年第4季度核心城市房價出現較快下滑,市場累積了一定的反彈動能; 二是2019年初住房調控政策進入真空期,市場各方樂觀推測調控政策可能轉向。目前,這兩項條件均發生較大變化。首先,2019年12月10日至12日舉行的中央經濟工作會議明確定調2020房地產政策,會議再次強調要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要求全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。2020年的房地產調控政策主線已經較為明朗,房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性已經大為降低。第二,2019年第4季度房價總體穩中趨降,并未出現大幅下調,因而市場累積的反彈動能也很小。綜合看,2020年初,房地產市場總體不大可能再度出現明顯的“小陽春”現象。


分城市看,一線城市中深圳創新高北京仍下跌,2020下半年房價穩定難度可能加大。


一線城市緯房指數監測顯示,自2019年7月以來,一線城市房價走勢出現分化,深圳房價獨自持續上行,而北京、上海、廣州等城市繼續調整。其中,北京房價下調速度要快于其它一線城市。緯房指數顯示,由于2019年7月以來一線城市市場走勢的持續分化,2019年11月一線城市中深圳房價創出歷史新高,北京則進入2017年以來的新低。與2017年4月最高點相比,2019年11月北京房價約下跌了18.5%。廣州的市場走勢與北京非常相似,但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以來,房價的漲跌幅度相對較小,繼續保持平穩調整的態勢。


如果一線城市市場走勢分化繼續加大,2020年下半年一線城市房價穩定的難度可能加大。在最近幾輪房地產小周期中,深圳往往領先于其它一線城市房價率先復蘇,因而具有一定的市場風向標意義。本次深圳房價再度率先上漲,對其它一線城市的房價預期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房價漲勢延續,其房價上漲態勢可能會逐步會傳導至其它一線城市。2020年下半年,一線城市房價穩定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退,一線城市住房市場有望維持總體穩定。


分城市看,部分二三四線城市房價波動性仍較大。


在“房住不炒”的政策背景下,部分二三四線城市房價穩中有降。青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市,近一年房價降幅大于9%,市場理性回歸、泡沫縮小,居民購房負擔降低。二線城市中,長沙房價水平相對較低,且近一年房價下降約5.99%,居民購房負擔也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市,近一年房價穩中略降,房地產泡沫擴張得到抑制。


部分城市房價波動性相對仍較大。緯房指數監測顯示,蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房價環比下降1.74%,短期房價漲勢初步得到控制。


環京房地產市場仍然平穩。2019年11月,作為環京風向標的廊坊(燕郊)房價環比下降0.54%,同比上漲4.62%。


租房市場看,核心城市住房租金較快下跌。反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示,核心城市住房租金繼8月開始由漲轉跌之后,11月租金繼續較快跌。2019年11月,核心城市住房租金指數為101.67,環比下跌1.35%,同比下跌1.08%。2018年同期,核心城市住房租金也有類似的下降走勢,但2019年租房市場景氣度總體低于2018年。由于11月屬于租房市場淡季,住房租金較快下跌總體屬于季節性波動,同時也疊加了少部分經濟增速下行因素的影響。


一線城市盡管短期租金全部下跌,但總體向上趨勢仍然沒有改變。一線城市緯房租金指數顯示,2019年11月,4個一線城市住房租金出現不同程度的環比下跌。其中北京環比下跌1.5%,深圳環比下跌1.6%。但從近兩年的租金走勢看,剔除季節性波動,一線城市住房租金仍然呈現向上的趨勢。如果與2018年1月相比,深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位,北京上漲了2.86%居一線城市末位。


報告認為,隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進,多數城市房價趨于平穩或穩中有降,這也有利于居民住房水平的提高和宏觀經濟的平穩。但也有部分城市的市場波動性較大,房價仍具備一定的上漲動力。對于這部分城市,應進一步消除房價上漲的潛在動力,促進市場回歸理性。報告具體建議措施包括:


進一步清理部分城市現實仍然存在的住房去庫存政策,嚴格控制城市更新與棚戶區改造規模范圍,避免擴大短期供求矛盾;


探索建立限競房、共有產權房等低價住房供應制度,穩定居民房價預期,避免購房者因房價上漲集中入市;


進一步推進租購房同權,因地制宜清理購房優先入學、優先落戶等不合理政策,逐步建立租購并舉的市場體系。

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