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最高樓層對樓市的最新觀點!秘密中的紅利?

發布時間:2019-12-21  來源:地產情報站長  編輯:劉哲

摘要:越到年底事兒越大,而且往往是大事一件接著一件。繼日前經濟高層會議召開后,12月18日晚住建部會議,高層又發表了對房地產的最新看法,篇幅不長,但深意不少,值得好好琢磨琢磨。


       會議表示,目前房地產市場總體平穩,成績來之不易。保持房地產市場穩定,是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。要堅持因城施策,落實城市政府主體責任,緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標,完善長效管理調控機制。


       請站友們注意幾個表述,“房地產市場總體平穩”“成績來之不易”“對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻”。高層做出如此表態,意味著地產調控最嚴厲的時代已經過去,未來樓市的調控方向還是“一城一策”。


       過去南京、天津、三亞等多個城市出臺人才引進落戶新政,深圳放松二手房“豪宅稅”,都是一城一策的具體表現。


       高層對目前的房地產市場還是比較滿意的,除了有組織的嚴重投機行為(比如深圳部分業主合力控盤暴力拉升房價事件 加超鏈接)外,進一步收緊政策的可能性比較低。當下房地產市場仍在合理區間,市場下行壓力整體可控,房地產依舊是中國經濟的“壓艙石”。


       國家統計局最新公布的數據顯示,2019年1-11月份全國房地產開發投資121265億元,同比增長10.2%。房地產投資額達到12萬億,增速是全國固定資產投資額增速的2倍。新房成交額接近14萬億(全年估計超過16萬億),接近總出口額。可以說,樓市穩,經濟更穩。


       會議還提到,“緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標,完善長效管理調控機制,做好重點區域房地產市場調控工作,促進房地產市場平穩健康發展”。這說明,房地產也不能放得太松,如果有擾亂市場秩序的出頭鳥,還是會被按住。


       從地方調控政策的落實力度來看,限購、限價、限售、限簽這“四限”政策,仍是地方調控的重要手段。


       房地產稅今年不出


       至于房地產稅,自2018年起還在穩步推進中,房地產稅法有望5年內提請審議,但2019年是不會出了。12月23日至28日,十三屆全國人大常委會第十五次會議將在北京舉行,此次全國人大常委會會議議程也已確定,在多達20余項的工作議程中,未出現房地產稅法的審議安排。如果沒有特殊安排,這將是2019年最后一次全國人大常委會會議,這意味著,房地產稅法2019年不會進入審議進程。


       房地產稅法首次被推向熱議高潮是在今年的全國兩會期間,原因是官方“5天內4次提及房地產稅法”。


       站長對比了一下,去年兩會期間的政府工作報告對房地產稅的表述是“穩妥推進房地產稅立法”。而今年的政府工作報告中,表述變成了“穩步推進房地產稅立法”。這細微的表述區別很值得推敲,說明房地產稅正在逐步進入制定程序。


       從2017到2019年,全國不動產統一登記、全國住房信息聯網等問題都已解決,國地稅也已合并。可以說,開征房地產稅已無技術障礙。那么,為什么房地產稅今年還是沒能進入審議階段呢?


       其實這也難怪,畢竟房地產稅涉及太多人的太多利益,一旦出臺,對樓市和各地的影響可想而知,當然得慎重加慎重。


       降利率,購房


       對于剛需來說,買房確實比以前容易了。昨天的高層會議不僅強調了保樓市穩定,還提到了“要完善住房保障體系,進一步加強城市困難群眾住房保障工作,大力發展和規范住房租賃市場,著力解決新市民、年輕群體的住房困難。”這對在城市里打拼的租房一族來說是個好消息,租房市場將越來越規范了。


       對于有實力置業的人來說,也有利好,因為利率又下行了。12月18日,央行開展2000億元逆回購操作,14天期1500億,中標利率是2.65%——以前是2.7%。在這里站長要科普一下,逆回購是商業銀行等大型金融機構向央行借錢的一種方式,利率越低,那么銀行資金成本也越低,貸款最終的LPR也會變低。


       年末各方動作不斷,央行各主要政策利率接連下調。11月5日中期借貸便利(MLF)下調5個基點至3.25%。18日央行7天期逆回購操作利率下調5個基點至2.5%。雖然每次下調都不多,但一直下調起來,總數還是蠻多的。明天又是20日,新的LPR要公布了,大概率會持平或降低。


       棚改后企業新風口


       前兩年大家愛說一句調侃式的問候語:“你家拆了嗎?”因為棚戶區改造讓很多個人和企業一夜暴富。


       棚改安置分實物安置和貨幣化安置兩種。通俗地說,實物安置就是以房換房,貨幣化安置就是政府補貼錢給拆遷戶,讓他們自行購買商品房。很多暴發的拆遷戶、拆二代就是趕上了這波紅利。特別是在北上廣深等一線城市,補償動輒就是幾千萬甚至上億。


       很多地區的房價也因此水漲船高。以常德為例,2014年,貨幣化安置大范圍實施前,常德房價均價才4000多元,如今均價已經漲到6000多元,短短4年時間,對于一個常住人口剛過500萬的三四線城市而言,這漲幅已經很可觀了。


       棚改,曾經是很多中小城市最大的房價助推器。但從長遠來看,如果房地產市場沒有成熟的產業和持續的人口凈流入作為基礎,僅靠棚改撐起的市場很難長久繁榮。


       棚改從2004年在遼寧試點開始,至今已走過15年。它從以房換房的實物安置到現金補償的貨幣化安置,帶火了三四線城市的房地產市場,拉動了地方經濟發展。如今棚改的歷史使命已經完成,正在逐步退出,如2019年全國棚改計劃僅為285萬套,不及去年的一半。而2020年的棚改空間同樣所剩無幾。


       棚改降速之后,為了填補投資缺口,官方提出了老舊小區改造。如果說棚改主要是拆除重建,那么“老舊小區改造”主要是整體提升。比如安裝電梯、整修小區外觀和內部環境、增加停車場等配套設施,整體市場空間也是蠻大的。


       此前有媒體披露過,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。如果全部改造,需要投資4萬億元。假設改造期為5年,則每年可新增投資約8000億元左右。


       結論


       未來樓市發展會冷熱不均。強者恒強,發展更好,比如幾個大都市圈城市的核心地段;中等的就是二三線城市,得看當地產業和經濟發展、人口走向和交通,比如開通高鐵、地鐵、機場都是升值加分項;冷的會更冷,乏人問津,如偏遠人少小城鎮,可能會成為下一個鶴崗。


       但樓市總體會穩,買房會比以前更容易,因為很多地區的房價特別是二手房價都已經降到了比較平易近人的價位。房貸利率也降了,如果未來除深圳以外的其他一線城市豪宅稅也有改變,那置業難度就更低了。


       很多人沒趕上樓市20年增值紅利,沒趕上拆遷暴富,就感慨自己生不逢時。其實夢想還是要有的,萬一實現了呢?

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